2014/12/15 第13回 「瑕疵担保責任」

皆様こんにちわ。
神戸不動産リアルティの白石です。


今日は瑕疵担保責任のお話。

不動産を初めて購入される方や、不動産について詳しくない方にとって
 「瑕疵(カシ)」という言葉は聞きなれない単語だと思いますが、簡単に言うと欠陥があることを指します。

この瑕疵担保責任は何も不動産売買に限っての話ではなく、
例えば中古自動車を購入した場合でも、購入後に欠陥が見つかり、通常の使用が出来ない場合、
買主は損害賠償の請求や契約の解除ができるといった民法で規定された内容なのです。

契約の内容は自由ですから、個人間で瑕疵担保責任を負わない旨の
特約を規定すれば有効となり、売主はその責任を負う必要はありません。

また、瑕疵担保責任を負わない規定をしても、故意に欠陥(瑕疵)の事実を告げなかった場合、
売主はその責任を免れることはできません。

不動産売買においては、引渡し後に発見された地中障害物や、雨漏り、白蟻被害、
給排水設備の故障、構造上主要な部分の腐食等の物的瑕疵に加え、
その不動産で過去に事件、 事故、自殺といった心理的な瑕疵も含まれます。
 
ただ、瑕疵担保責任で何もかも売主がその責任を負うという訳ではありません。 
上記の給排水設備の故障といった生活に支障をきたすような故障や不具合、
購入した目的が達成できないような重大な欠陥が瑕疵の対象となります。
 
また、中古物件の場合は基本的に現況有姿売買となります。
傷や汚れ、経年劣化、設備の老朽化があって当たり前なので、
表面化している事や売主から告知されている事は瑕疵の対象とはなりません。 
  
あと責任の期間ですが、売主が未来永劫責任を負う訳にもいきませんので、 
通常、十分に瑕疵を発見できる期間として引渡し日より2か月もしくは3か月程、
瑕疵担保責任の期間を規定します。

※不動産業者が売主となる場合は責任を負う期間が長くなります。
宅建業法で規定される瑕疵担保責任は引渡しの日から2年以上となる特約をする以外に
買主の不利となる特約はできません。
余談ですが、買主が法人の場合に限っては商法を用いることで売主の負担を軽減することも可能です。
 
売る立場となれば瑕疵担保責任を負いたくないのですが、
売主が個人であるとはいえ、あくまで住む家、住める家、「住宅」を売る訳ですから、
問題なく使用できる状態で買主に引渡すというのが大前提ですので、、
そういう意味では一定期間、瑕疵担保責任を負うというのが公平かと思います。

※建物があまりにも古い場合は土地だけ責任を負ったり、
価格交渉を了承する条件として、瑕疵担保責任を負わないこととする場合もあります。

あと「現状有姿売買」と「瑕疵担保責任」を混同してる営業の方もおられます。 
現況有姿売買イコール瑕疵担保免責という訳ではありません。

きっちりした契約書を作成して頂き、内容を理解したうえで売買に臨みましょう。
トラブルを回避するためにも、契約時には売主より売買物件に関しての
報告書を交付してもらい確認することも大事です。

以上、瑕疵担保責任についてのお話でした。


特集 - 買う 探す

一戸建て

  • 新築一戸建
  • 3台以上駐車可

マンション

  • 海が見えるマンション
  • 専有面積80m<sup>2</sup>以上
  • リフォーム済

土地

  • 建築条件無
  • 50坪以上
  • 100坪以上
  • 画像リンク

    不動産・住宅に関する総合情報サイト

  • 画像リンク

    物件数No.1の不動産・住宅情報サイト

  • 画像リンク

    不動産情報サイト アットホーム

  • 画像リンク

    日本最大級の売却査定サイト「イエウール」