2014/8/23 第8回 「媒介契約」

皆様こんにちわ。
神戸不動産リアルティの白石です。

盆休みも終わり陽が落ちる時間も少し早くなってきましたね。
残暑はまだまだ続きますが頑張っていきましょう。 
     
さて今日は「媒介契約」のお話。

不動産を売却する際、ほとんどの方が不動産業者に依頼をします。
不動産業者は宅建業法に基づき「媒介契約」を締結し活動しなければなりません。  
そして媒介契約には3種類があり、売主の希望により選択します。

ではどんな内容なのか簡単に説明していきましょう。 

①一般媒介契約  
売却を依頼する不動産会社の数に制限なし。複数の会社に同時に依頼できる。
業者の媒介活動報告義務はなし。  

②専任媒介契約
売却を依頼できる業者は1社のみ。自己発見取引が可能。
業者より2週間に1回の媒介活動報告がある。

③専属専任媒介契約
専任媒介契約より拘束力が強くなる。自己発見取引も不可。
媒介活動報告が1週間に1回となる。
 
以上の3種類ですが、これだけではよく分からないかもしれませんので、
違いや要点を少し述べてみます。
 
まず一般媒介契約
複数の業者に依頼できるので販売活動の間口が広がります。
売主からすると、業者同士を競わせることができ、各社の対応、販売活動の違いが見れます。
 
複数の業者に依頼できる反面、業者からの報告義務がなく、詳しい状況がつかみにくくなることや、
業者の責任感がやや薄れる傾向にあり、販売が長期化してくると、他の物件を優先され放置されやすくなります。

稀にすごい数の業者に依頼される方がおられますが、業者の数が増えるほど、業者のやる気は減ります。
過去に10社くらい依頼された方がおられましたが、業者からすれば正直やる気のやの字も起こりません。

それもそのはず不動産業者は基本的に成功報酬ですから、手数料を受領できる業者は10社中1社のみとなり、
その低い確率にかけれられる時間と労力は多くはありません。
上限はありませんが、2~3社くらいまでが適度かと思います。
 
こんな時には一般媒介にしましょう
1.近所に知られず内々で売りたい時。
2.専任で依頼したものの、なかなか売れなくて他社にも依頼したいが、最初の業者も捨てきれない時。 
 
続いて専任媒介契約
依頼する業者が1社のみとなるので、売主に対しての責任が重くなります。
業者には2週間に1回の活動報告義務があり、販売状況、活動内容が把握できます。 
  
業者選びを失敗しなければ専任媒介契約のデメリットはあまりないかもしれません。
地域のことを知らない遠隔地の業者や、相場感がない、そもそも売買が得意ではない業者に依頼してしまうと、
折角のタイミングを失う可能性があります。
 
こんな時は専任媒介契約にしましょう
1.任せる業者が十分信頼に足ると判断できる時。
2.知人や親族で買い手を見つけれる可能性がある時。 ※一般媒介でも可
 
最後に専属専任媒介契約
専任媒介契約より拘束力のある契約。業者の責任もさらに重くなります。
一般媒介や専任媒介では可能だった自己発見取引も不可。
媒介活動報告も1週間に1回となります。

こんな時は専属専任媒介にしましょう
1.信頼おける熱意ある営業マンにお願いされた時。
(実際は専属専任にするケースは少ないですね)
  
 いずれの形態にしろ、スムーズな不動産売却をおこなう秘訣は
「不動産会社選び」と言っても過言ではありません。

いくら会社が大きくても担当する営業マンがいい加減な場合もあります。
しっかりと対応してくれる会社かどうか、頼れる営業マンかどうかの見極めが大事です。

以上、媒介契約についてのお話でした。


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