2014/7/20 第5回 「特約条項」

皆様こんにちわ。
神戸不動産リアルティの白石です。

暑い日が続きますね。
神戸の小学生達は昨日から夏休みに入ってます。

プールにいく子や、虫かごを持っている子。蝉取りでも行くのかな?
とにかく楽しそうで、幼少時代の夏休みを思い出します。

さて、今日は売買契約書についてのお話です。

売買契約書といっても、契約書に書くことは山ほどあるので、
今回は売買契約書の「特約条項」についてお話することにします。

通常、売買契約書の条文には、どの契約にも使える「定型文」なる雛形が存在してます。
不動産会社は、その雛形に売買金額や約定期日など、必要事項を入力していきます。

特約条項というのは「その契約だけ特別に取り決める事項」のことで、
雛形にはない特段の事情について売主、買主間で合意したことを記載します。

例えば、土地か戸建であれば、どの契約書にも記載されている「境界」についての文章があります。

「売主は、買主に本物件引渡しのときまでに、隣接地との境界を現地にて明示する。」

結構シンプルですが、現地に境界標が全てある場合、何も心配する必要はありません。
現地に境界標が無い場合は、売主の責任で新たに境界標を設置する必要があります。

そして、買主が境界標の設置を購入の絶対条件としている場合、
この雛形の文章だけで終わらせてはトラブルのもとになります。

引渡しまでに隣接地所有者の同意が得られず、境界が明示できない場合はどうするのか?
契約書で記載した以上、履行できなければ売主の違約となるのか?
そういう時にあらかじめ売主、買主間で合意したことを「特約条項」に記載するという訳です。


特約条項
第○条(境界の明示)
売主は、本契約第○条の引渡しのときまでに、隣接地所有者の同意が得られず、
境界標の設置ができない場合、本契約を解除できます。


実際は、もう少し詳しい文章を作りますが、簡単に書くとこんな感じです。

売主の売る条件、買主が買う条件が存在しているのであれば、
売買契約書にその条件が整わない場合はどうするかを明記しておかないとトラブルになります。

通常、売買契約書を作成するのは不動産会社ですから、
その不動産会社が事情を把握し、契約書に落とし込みができているかどうか、
トラブルが起きる可能性を秘めた契約書になっていないかどうか注意が必要です。

今回は境界に関してでしたが、それ以外にも買換えで自宅売却を条件とする場合や、
私道で通行承諾と掘削同意の取得を条件とする場合など全て「特約条項」に記載します。

「ローン特約」なんかは一般的で、大抵の雛形に入ってます。
融資が借りられない場合は白紙解約…とういう文言です。

売主、買主が売買契約後に、義務の履行をしなければならない内容があれば必ずチェックするようにしましょう。
ちなみに境界に関してのトラブルはよくありますので、またの機会でお話ししたいと思います。

以上、特約条項についてのお話でした。


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